คำนวณผ่อนบ้าน ค่างวดต่อเดือน ดอกเบี้ย ตารางผ่อน โปะบ้าน

วิธีคำนวณ

ใส่ราคาบ้านหรือคอนโด เงินดาวน์ ดอกเบี้ยต่อปี และจำนวนปีที่ผ่อน ระบบจะคำนวณค่างวดต่อเดือนแบบลดต้นลดดอกที่ธนาคารใช้ พร้อมดอกเบี้ยรวมและตารางผ่อนรายปี ถ้าวางแผนโปะเพิ่ม ใส่ยอดโปะต่อเดือนเพื่อดูว่าผ่อนหมดเร็วขึ้นเท่าไร

สูตร

ค่างวด = ยอดกู้ × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ) โดย r = ดอกเบี้ยต่อปี ÷ 12 และ n = จำนวนเดือน

ดอกเบี้ยแต่ละเดือน = เงินต้นคงเหลือ × r ส่วนที่เหลือของค่างวดไปตัดเงินต้น

รายได้ที่ควรมี ≈ ค่างวด ÷ 40%

ผ่อนบ้านคิดดอกเบี้ยอย่างไร

สินเชื่อบ้านในไทยคิดดอกเบี้ยแบบ ลดต้นลดดอก คือคิดดอกเบี้ยทุกเดือนจากเงินต้นที่ยังเหลือ ค่างวดเท่ากันทุกเดือน แต่สัดส่วนข้างในเปลี่ยนไป ช่วงแรกค่างวดส่วนใหญ่เป็นดอกเบี้ย ช่วงท้ายส่วนใหญ่เป็นเงินต้น

ดอกเบี้ยบ้านจริงมักเป็นขั้น เช่น 3 ปีแรกดอกเบี้ยโปรโมชัน หลังจากนั้นเป็นดอกเบี้ยลอยตัว (MRR ลบส่วนลด) ถ้าจะประมาณค่างวดตลอดสัญญา ให้ใช้ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีที่ธนาคารแจ้ง หรือดอกเบี้ยหลังหมดโปรโมชัน จะใกล้ความจริงกว่าดอกเบี้ยปีแรก

ค่างวดต่อเงินกู้ 1 ล้านบาท

ดอกเบี้ยเฉลี่ย	20 ปี	25 ปี	30 ปี	35 ปี
3%	5,546	4,742	4,216	3,849
4%	6,060	5,278	4,774	4,428
5%	6,600	5,846	5,368	5,047
6%	7,164	6,443	5,996	5,702
7%	7,753	7,068	6,653	6,389

กู้ 2 ล้านก็คูณ 2, กู้ 3.5 ล้านก็คูณ 3.5 ได้เลย

ผ่อนนานขึ้น ค่างวดลด แต่ดอกเบี้ยรวมเพิ่ม

กู้ 1 ล้าน ดอกเบี้ย 5% ผ่อน 20 ปี เสียดอกเบี้ยรวมประมาณ 584,000 บาท แต่ถ้าผ่อน 35 ปี เสียดอกเบี้ยรวมประมาณ 1,120,000 บาท เกือบสองเท่า ทั้งที่ค่างวดต่างกันเดือนละ 1,550 บาทเท่านั้น

ทางที่หลายคนใช้คือ ผ่อนระยะยาวเพื่อให้ค่างวดขั้นต่ำต่ำไว้ก่อน แล้วโปะเพิ่มเมื่อมีเงิน ได้ทั้งความยืดหยุ่นและประหยัดดอกเบี้ย

โปะบ้านช่วยได้มากแค่ไหน

กู้ 2 ล้าน ดอกเบี้ย 5% ผ่อน 30 ปี ค่างวด 10,736 บาท ดอกเบี้ยรวมประมาณ 1.87 ล้านบาท ถ้าโปะเพิ่มเดือนละ 2,000 บาท จะผ่อนหมดใน 21 ปี 4 เดือน และประหยัดดอกเบี้ยได้ประมาณ 612,000 บาท

ก่อนโปะก้อนใหญ่หรือปิดบัญชี ตรวจเรื่องค่าธรรมเนียมการชำระหนี้คืนก่อนกำหนดในสัญญา ธนาคารแห่งประเทศไทยห้ามเก็บค่าธรรมเนียมนี้กับสินเชื่อรายย่อยส่วนใหญ่ แต่สินเชื่อบ้านยังเก็บได้ เฉพาะช่วง 3 ปีแรกนับจากวันทำสัญญา อัตราขึ้นกับแต่ละธนาคาร เช่น ธนาคารออมสินคิด 3% ของเงินต้นคงเหลือ เมื่อไถ่ถอนไปใช้สถาบันการเงินอื่นภายใน 3 ปี พ้น 3 ปีแล้วจึงเป็นช่วงที่นิยมรีไฟแนนซ์

เงินเดือนเท่าไรถึงกู้ได้

ธนาคารดูสัดส่วนหนี้ต่อรายได้ (DSR) ส่วนใหญ่ให้ค่างวดหนี้ทุกก้อนรวมกันไม่เกินประมาณ 40% ของรายได้ต่อเดือน เครื่องมือนี้จึงประมาณรายได้ที่ควรมีจากค่างวด ÷ 0.4 ถ้ามีผ่อนรถหรือบัตรเครดิตอยู่แล้ว วงเงินกู้บ้านจะลดลงตามไปด้วย

ค่าใช้จ่ายอื่นที่ต้องเตรียม

เงินดาวน์ ตามที่ธนาคารให้กู้ได้ (สัดส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าบ้าน) และนโยบายของโครงการ
ค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ที่กรมที่ดิน
ค่าประเมินราคา ค่าประกันอัคคีภัย และประกันสินเชื่อถ้าเลือกทำ
ค่าส่วนกลาง สำหรับคอนโดและหมู่บ้าน

ดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านใช้ลดหย่อนภาษีได้ไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี ใส่ในเครื่องคำนวณภาษีเงินได้เพื่อดูภาษีที่ลดลง

คำถามที่พบบ่อย

กู้บ้าน 1 ล้าน ผ่อนเดือนละเท่าไร

ถ้าดอกเบี้ยเฉลี่ย 6% ต่อปี ผ่อน 30 ปี ค่างวดประมาณ 5,996 บาทต่อเดือน ถ้าดอกเบี้ย 4% ประมาณ 4,774 บาท ยิ่งดอกเบี้ยต่ำหรือผ่อนนาน ค่างวดยิ่งน้อย แต่ผ่อนนานจะเสียดอกเบี้ยรวมมากขึ้น

เงินเดือนเท่าไรถึงกู้บ้านได้

ธนาคารส่วนใหญ่ให้ค่างวดรวมทุกหนี้ไม่เกินประมาณ 40% ของรายได้ เครื่องมือนี้จึงคำนวณรายได้ที่ควรมีจากค่างวด ÷ 0.4 ตัวเลขจริงขึ้นกับธนาคาร อาชีพ และหนี้อื่นที่มีอยู่

โปะบ้านช่วยได้แค่ไหน

เงินที่โปะเพิ่มไปตัดเงินต้นทั้งหมด ทำให้ดอกเบี้ยเดือนถัดไปลดลง ผ่อนหมดเร็วขึ้นหลายปี ลองใส่ยอดโปะในช่อง "โปะเพิ่มทุกเดือน" แล้วดูดอกเบี้ยที่ประหยัดได้

ทำไมช่วงแรกจ่ายแต่ดอกเบี้ย

ดอกเบี้ยคิดจากเงินต้นคงเหลือ ช่วงแรกเงินต้นยังสูง ค่างวดส่วนใหญ่จึงเป็นดอกเบี้ย เมื่อเงินต้นลดลง ส่วนที่ตัดเงินต้นจะมากขึ้นเรื่อยๆ ดูได้จากตารางผ่อนรายปี

คำนวณผ่อนบ้าน สินเชื่อบ้าน